ALQUILER DE INMUEBLES

ALQUILER Ó LOCACIÓN DE INMUEBLES

La finalidad del contrato de locación es la entrega al locatario o inquilino del uso y goce del inmueble a cambio del pago de un precio cierto en dine-ro.
El legislador regula la locación de inmuebles a través de los artículos 1493 a 1622 del Código Civil y de la ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) y sus modificatorias. Por otro lado, existen leyes especiales sobre el arrendamiento rural destinado a la explotación agrícola.

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ALQUILER DE INMUEBLES

INTERMEDIACIÓN EN LA LOCACIÓN DE INMUEBLES

No es condición legal que la locación de un inmueble se concrete a través de un corredor inmobiliario, pero existen múltiples razones,enumeradas a continuación, que aconsejan la utilización de un profesional inmobiliario para llevar adelante esa tarea:

  • Las leyes vigentes, con las modalidades de cada jurisdicción, reconocen a los corredores inmobiliarios, la facultad de actuar como intermediarios en operaciones de alquiler de inmuebles con fines de vivienda, comercio, u otros destinos (consultorios, oficinas, viviendas con fines de turismo, etc.), leasing inmobiliario y fondos de comercio.
  • El conocimiento que posee el profesional acerca del mercado de loca-ciones, los diferentes tipo de inmuebles, sus precios, los formatos de contra-tos y demás aspectos que se relacionan con una exitosa operación de alqui-ler.
  • La experiencia del corredor para calificar la calidad del perfil ideal de los posibles inquilinos y garantes.
  • El acceso on line a las empresas de clearing informativo (Veraz, Gno-sis, etc.) que la mayoría de los profesionales tiene contratado, como parte de la operatoria estándar de una gestión de alquiler.
  • La posibilidad exclusiva que detentan los profesionales inmobiliarios de consultar la base de datos de garantías compradas que ofrecen la mayoría de los principales sistemas inmobiliarios, que se configuran con el aporte de cada uno de los miembros de cada sistema.
  • La operatoria de Administración de Alquileres, que descarga al propieta-rio de la tarea de cobranza, control del pago de impuestos y servicio, cobro de punitorios, renovaciones, y en general, todas las tareas que implica el correc-to seguimiento de una locación.

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PLAZOS MÍNIMOS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER.

Los plazos mínimos que establece la legislación vigente, que al ser establecidos por normas de Orden Público, no puede ser modificados o dejados sin efecto por la voluntad de las partes, son los siguientes:

  • Para las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, el plazo mínimo es de 2 años.
  • Para los demás destinos (comercio o industria), el plazo mínimo es de 3 años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos indicados.
  • Existen excepciones a dichos plazos mínimos, es decir, pueden ser hechas por un plazo menor, las siguientes locaciones:
  1. Para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales o para    su persona.
  2.  De viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino y por un máximo de 6 meses (si supera los 6 meses se presume que no es con fines de turismo).
  3.  De lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos.
  4. De puestos en mercados o ferias.
  5. Aquéllas locaciones en las que el inquilino sea el Estado nacional, o provin   cial, el municipio o un ente autárquico.
  6.  Si el contrato de locación tuviese un objeto expresamente determinado (por Ejemplo: se alquila un local para realizar una convención) se juzgará hecho  por el tiempo necesario  para cumplir   con tal objeto (el alquiler  será por el tiempo que dure la convención).

Es importante aclarar que los plazos mínimos que establece la Ley están formulados tutelando los derechos de los inquilinos, para evitar abusos y generar un mínimo de previsibilidad en el tiempo al Locatario. Bajo este concepto, la Ley sí faculta al inquilino a rescindir anticipadamente un contrato, con determinadas penalidades según se verá en el ítem “Rescisión del Contrato de Locación”.

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PLAZOS MÁXIMOS DE LOCACIÓN.

No obstante lo estipulado en el artículo 1.505 del Código Civil, que establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años, la jurisprudencia moderna y las modalidades comerciales e industriales de las actual actividad económica, han establecido que para determinados casos, ese plazo puede ser mayor, cuando el monto de la inversión inicial, las carac-terísticas de la explotación y los plazos de amortización y recupero de la inversión claramente determinen la necesidad de un plazo extendido.
Como ejemplo podríamos citar las locaciones en Shopping Centers, emprendi-mientos deportivos, explotaciones mineras etc.

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CONTINUACIÓN DEL ALQUILER VENCIDO EL PLAZO.

Existe la errónea interpretación que si vencido el plazo del alquiler, el Locatario permanece en el inmueble con la conformidad del Propietario, éste otorga un tácito derecho a un nuevo período locativo.
No existe esa renovación implícita (tácita reconducción), sino simplemente la continuación del alquiler concluido en los mismos términos en que fuera pactado, hasta que el propietario solicite la entrega del inmueble.
En estos casos, sí existe el riesgo que el Garante ó Fiador considere extinguida su obligación, según se verá en el apartado “Alcances de la Fianza o Garantía”, razón por la que siempre es aconsejable firmar una prórroga expresa, con la conformidad del Fiador.  

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OFERTA DE ALQUILER Ó RESERVA

Cuando el futuro inquilino o locatario ha elegido un inmueble, el procedimiento habitual para iniciar la locación, es suscribir con su agente inmobiliario una Oferta de Alquiler ó Reserva ad-referendum, que constituye una propuesta sujeta a la aprobación del propietario, avalada con la entrega de una suma de dinero que garantiza dicha oferta.
La Oferta de Alquiler consigna los datos del inmueble, las condiciones de en-trega, el precio del alquiler, la forma de pago, la duración del contrato, el depósito en garantía, destino que se le dará al inmueble, garante a satisfacción del locador y toda otra información u observación que sea procedente. Se establece en la misma  un plazo de vigencia durante el cual el Inquilino oferente, se obliga a mantener su oferta.
Si las condiciones comerciales son aceptadas por el propietario, se procede a solicitar todos los informes, certificados y referencias que permitan verificar la responsabilidad patrimonial y antecedentes generales del Locatario y Fiador. En caso de resultar favorable el estudio, se pide la aceptación del Propietario y se procede a firmar el contrato de Locación.
En caso de no ser aceptada la propuesta por el Propietario, ya sea porque las condiciones comerciales no le satisfacen o porque los perfiles presentados no cubren sus requisitos o expectativas, se reintegra la suma que garantiza la oferta, en forma simple al Oferente, quedando sin efecto la misma.

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RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

Los contratos de locación no pueden ser rescindidos unilateralmente por el Propietario o Locador.
No obstante, el Inquilino o Locatario sí puede rescindir unilateralmente el contrato en los términos de la Ley 23091 y sus modificatorias. Efectivamente dicha Ley  reconoce al Locatario el derecho a rescindir el contrato después de los seis primeros meses debiendo notificar tal decisión al Locador con una antelación mínima de 60 días.
En tal caso el Locatario o Inquilino deberá abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si rescinde dentro del primer año y de un mes si lo hace a partir del segundo año. La ley 23091 establecía esta opción solamente en la locación con destino de vivienda, pero posteriormente la ley 24.808 la ex-tendió al resto de los destinos.

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PRECIO DEL ALQUILER

El precio debe ser en dinero de curso legal. Incluye la posibilidad de contratar en moneda extranjera.
El artículo 6º de la ley 23.091, establece que el precio deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. Por su parte, el artículo 7º inc. a) dispone que no podrá requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
La doctrina entiende que, en las locaciones con otros destinos distintos a vivienda, sí podría pactarse el pago anticipado por períodos mayores a un mes, incluso el pago total por anticipado.
Debe tenerse en cuenta que actualmente y desde el año 1991 (cuando se sancionó la ley de convertibilidad) no está permitida la actualización monetaria, es decir, no es posible pactar una indexación.

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AJUSTES DEL PRECIO DE LA LOCACIÓN

A partir de la crisis del año 2002, con el dictado de la ley de emergencia (ley 25.561 - Enero de 2002), frente a la derogación del régimen de convertibilidad, a la imposibilidad de indexar y a la existencia de inflación, existen algunas va-riantes para lograr mantener el poder adquisitivo del alquiler y evitar su depre-ciación real.
A) Alquileres escalonados o progresivos: se pacta el precio total de toda la re-lación locativa y se lo divide en un valor mensual creciente para cada período semestral o anual.
B) Alquileres fijados en función de la actividad del locatario: por ejemplo, si se alquila a una panadería, se establece el precio del alquiler según el precio de determinados kilos de harina.
C) Aquileres fijados en relación al valor de una cosa: Aunque no tenga que ver con la actividad del locatario.
D) Negociación periódica: las partes pueden pactar que cada determinado tiempo (por ejemplo, cada seis meses) renegociarán el precio conforme al princi-pio de buena fe contractual. No es recomendable porque la doctrina interpreta que se afectaría el plazo mínimo de orden público fijado en la ley 23.091, si por falta de acuerdo el inquilino debe dejar el inmueble.

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EL IVA EN ALQUILERES

Vamos a dividir las locaciones en tres grandes grupos, según se trate de :

A. Locaciones destinadas exclusivamente a casa-habitación del inquilino:

Estas locaciones, se encuentran exentas totalmente, independientemente del monto. Aquí no existe límite máximo, cualquiera sea su monto, son exentas de IVA.
Si el inquilino le da otro destino, no está exenta de IVA, por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario, no es el que la habita. Lo mismo ocurría si el inquilino la usa para consultorio, oficina u otro fin.
También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios son entidades públicas o el Estado.

B. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.
En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.

C. Restantes locaciones.
Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garajes para estacionamiento, etc.), no mencionadas en los puntos 1 y 2, sólo están exentas, si el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,- por período mensual. Caso contrario, se encuentran gravadas con IVA. A estos efectos deberá adi-cionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato. Se entiende mensual, al monto que surja de dividir el total del contrato por la duración de meses del mismo; o sea su promedio mensual es más de $ 1500.

No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a impuestos, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos que el inquilino tome a su cargo.
En definitiva, si el Propietario posee una o más locaciones gravadas, debe inscribirse en IVA como responsable inscripto y obtener un CUIT, y facturar las locaciones a su inquilino. Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede los topes de facturación anual que establece la nor-mativa actual, puede ser monotributista, y también debe facturar las locaciones, con esa categoría.

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GARANTES O CODEUDORES

Es práctica habitual y absolutamente aconsejable que las obligaciones del Loca-tario (inquilino) se encuentren avaladas y garantizadas por la figura del “Codeu-dor”, “Fiador” ó “Garante”, que puede estar compuesta por más de una persona si así fuera aconsejable para la correcta fianza del contrato.
Es conveniente aclarar que el Codeudor avala el contrato con todo su patrimonio, y no solamente con el inmueble que presenta como garantía, que simplemente es una forma de acreditar solvencia patrimonial. Del mismo modo, debe quedar claro que el inmueble no queda jurídicamente afectado al contrato, ya que no se constituye sobre él ningún tipo de derecho real (hipoteca, etc.), y nada impide que lo pueda enajenar, aunque el contrato diga lo contrario.
De ahí la importancia de realizar un análisis patrimonial del garante, su estabilidad comercial o laboral, y sus cumplimiento comercial, mediante los instrumentos de clearing de información disponibles en el mercado (Veraz, Gnosis, etc.).
Asimismo se deben solicitar los certificados de dominio e inhibición del fiador y los inmuebles presentados, para verificar su titularidad, que se encuentren li-bre de restricciones (embargos, hipotecas, etc.), que no estén inscriptos como bien de familia (serían inembargables), y que el titular no esté inhibido para dis-poner de sus bienes.
Se debe tener en cuenta que si el fiador titular del inmueble es de estado civil ca-sado, es conveniente requerir el asentimiento de su cónyuge.

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NATURALEZA DE LA FIANZA O GARANTÍA.

Los Codeudores o Fiadores, establecen una garantía personal a favor del Loca-dor, por la que se extiende la responsabilidad derivada del contrato a otra persona, razón por la cual, para que el acreedor no pueda cobrar su crédito, deberá darse la circunstancia de que tanto el deudor originario como el garante fiador resulten insolventes.
La fianza o garantía puede ser simple. En ella, el fiador goza de los beneficios de excusión (derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza mientras el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor) y de división de la deuda entre todos los fiadores.
Asimismo, la fianza o garantía puede ser solidaria, pudiendo el acreedor dirigir-se directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y demandarlo por el total del contrato. Este es el formato usado en la ac-tualidad y es el que absolutamente se recomienda.
La fianza es solidaria cuando así se hubiere estipulado en el contrato y cuando el fiador renuncia a los beneficios de excusión y división.
Para que la fianza sea solidaria, dejando de ser accesoria, estableciéndose un vínculo directo entre fiador y acreedor, el fiador debe obligarse como principal pagador.

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ALCANCES DE LA FIANZA O GARANTÍA

Es sumamente importante tener en cuenta que por el artículo 1.582 bis del Código Civil: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que ex-tienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".
Ello implica que si el propietario renueva o prorroga la locación sin consentimiento del Fiador, la responsabilidad de éste último, cesa a partir de ese momento.
Por ello, el Locador, si quiere seguir alquilándole al mismo Locatario deberá suscribir un nuevo contrato de alquiler o una prórroga del anterior con el inquilino y el fiador (el mismo u otro) antes de que finalice el contrato de locación. En caso de no arribar a un acuerdo o no querer renovarle el contrato al inquilino, el locador deberá, antes del vencimiento del plazo, intimar fehacientemente (por ejemplo, a través de una carta documento) al inquilino y al garante la devolución del inmueble en la fecha estipulada. De esta manera, si el inquilino no cumpliera su obligación de restituir, el fiador seguirá siendo responsable por el tiempo que el inquilino permanezca indebidamente en el inmueble.

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ALQUILER DE INMUEBLES

PERFIL DEL LOCATARIO

A nuestro entender existe una desviación profesional reiterada, cual es la de centrar el análisis de una locación en función únicamente de los garantes.
Es frecuente escuchar decir a un Propietario, que alquiló bien el inmueble porque tiene un “buen garante”.
Nuestro enfoque, prioriza la capacidad de pago del inquilino, que es en definitiva el que debe tener ingresos suficientes para afrontar los servicios mensuales de alquiler, y gastos conexos, de ahí que en nuestra práctica profesional hacemos un exhaustivo estudio del perfil del locatario, sus ingresos, su antigüedad en la actividad que desarrolla, su historia crediticia, etc.
Sin perjuicio de ello, obviamente también efectuamos igual análisis con el Codeudor o Garante, pero tener un buen garante asegura que después de un juicio el Propietario va a terminar cobrando sus acreencias, en cambio tener un buen inquilino garantiza percibir lo pactado sin pleitos judiciales.

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OBLIGACIONES DEL LOCADOR (PROPIETARIO).

A)Entregar el inmueble con todos sus accesorios y en buen estado de conservación, salvo que se hubiere pactado una entrega en el estado en que se encuentra. Resulta conveniente realizar un inventario de los accesorios y, si correspondiere, de los bienes muebles, con los que se entrega el inmueble.
B)Conservar el inmueble en buen estado durante el tiempo que dure la relación locativa, respecto de las reparaciones extraordinarias (por ejemplo, el arreglo de techos y medianeras, cambio de cañerías, etc.).
C)Mantener el locatario en el uso y goce pacífico de la cosa.
D)Pagar ciertas mejores que hubiese hecho el locatario, por ejemplo, si fuesen reparaciones o gastos a cargo del Locador, que el Locatario hubiere efectua-do con motivo de una urgencia.
E)Pagar los impuestos, y contribuciones que gravan el inmueble (rentas, cánon por tendido de redes, etc.).

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ALQUILER DE INMUEBLES

OBLIGACIONES DEL LOCATARIO (INQUILINO).

A)Pagar el precio del alquiler en las fecha indicada en el contrato y en el lugar convenido, y si no se convino nada en el domicilio del locatario. Para probar el pago se puede recurrir a cualquier medio de prueba. El medio más utilizado es el recibo. El recibo correspondiente a un período de alquiler hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba contraria.
B)Usar y gozar del inmueble conforme a derecho, es decir, conforme al destino establecido contractualmente y de acuerdo a la moral y a las buenas costum-bres.
C)Mantener el bien en buen estado, estando a su cargo las reparaciones meno-res u ordinarias (por ejemplo, cambio de vidrios, arreglo de canillas, etc.).
D)Restituirlo en los términos convenidos al finalizar la locación.
E)5) Avisar al locador de todo inconveniente de hecho o de derecho que sufra en el uso y goce del inmueble.

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ALQUILER DE INMUEBLES

DEPÓSITO EN GARANTÍA.

La Ley 23.091 establece que el Locatario deberá constituir en poder del Locador un Depósito en Garantía equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato, para ser aplicado a cubrir las obligaciones y avatares de la locación.
La práctica comercial va modificando esta obligación, de acuerdo a las condicio-nes económicas que se van presentando, ya que el Locador puede reducir el monto del depósito en garantía, si así lo considera conveniente. Lo que no puede realizar es solicitar mayor depósito que los establecidos por ley.
Es importante destacar, que dicho depósito es independiente del aval del Fiador o Garante, ya que éste garantiza con carácter personal y solidario, como ya se explicó, todas las obligaciones del Locatario, sin límite de monto.

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ALQUILER DE INMUEBLES

PAGOS ANTICIPADOS Y VALOR LLAVE.

La ley de Locaciones Urbanas prohíbe al propietario el cobro de alquileres ade-lantados o la exigencia de depósitos en garantía superiores a los establecidos en la norma. Habilita al Inquilino a exigir el reintegro de las sumas en exceso que hubiere abonado por tales conceptos.
Por otra parte, el concepto de valor llave, ha quedado reservado a locaciones comerciales o industriales, estando prohibidas en alquileres para vivienda.

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ALQUILER DE INMUEBLES

SELLADO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN.

Los contratos de locación, deben ser sellados según la jurisdicción que corresponda, para dar cumplimiento a una obligación fiscal, al igual que cualquier otro tipo de contrato.
Pero es importante destacar que la omisión de dicha obligación no menosca-ba la validez del contrato, el cual es perfectamente hábil y válido en todos sus términos, aunque para su presentación a los efectos de un pleito judicial, deberá ser sellado con la multa que correspondiere, por la parte que inicie las acciones.
Es por ello que se aconseja en todos los casos cumplir con el correspondiente sellado del contrato, ya que no sólo representa una obligación tributaria para todo ciudadano, sino que le otorga fecha cierta a cualquier efecto legal. 

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ALQUILER DE INMUEBLES

EL CONVENIO DE DESOCUPACIÓN.

El convenio de desocupación es un acuerdo de partes, al que se arriba por diver-sas razones en las que existe un diferendo, en un contrato de locación que se encuentra en curso, y que una vez homologado judicialmente tiene la entidad de una sentencia en firme.
A este respecto, es importante destacar que el abuso en la utilización de este instrumento, a modo de garantía adicional, haciéndolo firmar conjuntamente con el contrato de locación con la fecha en blanco, ha producido la desnaturalización de su propósito original, por lo cual, actualmente en casi todos los Tribunales del País, se exigen pruebas fehacientes de su firma posterior al contrato (firmas certificadas por escribano, etc.) para habilitar su homologación, requisito éste indispensable para que tenga efecto jurídico.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA DECISIÓN DE COMPRA

La compra de un inmueble es usualmente, una decisión trascendental para las personas o las familias, razón por la cual es fundamental conocer las diferentes etapas y circunstancias que se presentan durante el proceso de compra. Como criterio general, el comprador de un inmueble, en el momento que eligió la propiedad que quiere adquirir, debe sentirse absolutamente convencido que conoce suficientemente las alternativas que le ofrecía el mercado, los precios vigentes en ese momento, y la proyección a futuro del tipo de inmueble que eligió.
Las decisiones apresuradas, tanto como las búsquedas intermina-bles, que configurarían los dos extremos de una actitud en el proceso de compra, pueden inducir decisiones que tarde o temprano producirán arrepen-timiento y frustración.
Es por ello fundamental que el comprador posea un adecuado equilibrio en su proceso de compra, buscando fundamentar su elección en una racional ponderación de las alternativas que le fueron presentadas, y si es necesario, apoye su búsqueda con el asesoramiento en las áreas técnica, jurídica, y comercial de profesionales de su confianza.
Nuestra empresa es conciente de ello, y trata de acompañar estre-chamente en esa tarea al comprador, para brindarle esa seguridad y ese ase-soramiento que merece y necesita, en una decisión tan trascendental.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

OFERTA DE COMPRA Ó RESERVA.

Cuando el comprador ha elegido un inmueble, el procedimiento habitual para iniciar la compraventa, es suscribir con su agente inmobiliario una Oferta de Compra ó Reserva ad-referendum,que constituye una propuesta sujeta a la aprobación del propietario, avalada con la entrega de una suma de dinero que garantiza dicha oferta.
La Oferta de Compra consigna el precio, la forma de pago, las condiciones de entrega, el Escribano que propone el comprador, los honorarios del agente inmobiliario y toda otra información u observación que sea procedente. Se es-tablece en la misma un plazo de vigencia durante el cual el comprador se obliga a mantener su oferta.
En caso de no ser aceptada la propuesta, se reintegra la suma que garantiza la oferta, en forma simple, quedando sin efecto la misma.
En caso de ser aceptada, se fija la fecha de la firma del boleto de compraven-ta, y se solicitan los certificados de dominio e inhibiciones, exigidos por las le-yes vigentes a los Agentes Inmobiliarios para facultarlos a firmar el respectivo contrato o boleto de compraventa, o en caso que por algún motivo especial la operación se escriture directamente, dichos certificados los solicitará el Escri-bano designado conjuntamente con el resto de la documentación que es ne-cesaria para suscribir la escritura traslativa de dominio.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

BOLETO DE COMPRAVENTA.

La compraventa inmobiliaria, se formaliza usualmente a través de la firma de un boleto de compraventa, contrato que establece claramente todas las condiciones pactadas en la operación y las obligaciones recíprocas de las partes.
Habitualmente con la firma del boleto de compraventa, la parte compradora entrega el treinta porciento (30%) del precio, quedando el restante setenta (70%) porciento para ser abonado contra la escritura traslativa de dominio y toma de posesión del inmueble. Estos porcentuales pueden tener variaciones, según las condiciones especiales de cada operación, pero siempre es aconsejable que la suma entregada al boleto sea significativa, para otorgarle a la operación el denominado “principio de ejecución”, que en términos prácticos significa que la operación se considera firme e irrevocable, y ninguna de las partes puede invocar arrepentimiento, ni aún resarciendo a la otra por el incumplimiento.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

PLAZOS EN LOS BOLETOS DE COMPRAVENTA.

Instrumentar las operaciones por medio de la firma de un boleto de compra-venta, permite darle un adecuado procedimiento jurídico a la necesidad de la mayoría de los compradores, que usualmente necesitan vender un inmueble para adquirir otro distinto, ya sea de mayor o menor valor según sea el caso.
El plazo convenido entre el boleto y la escrituración pueden ser variables, pero actualmente se fijan entre 45 y 60 días corridos, para permitir la tramitación notarial y catastral sin que las partes queden expuestas a sobresaltos por posibles atrasos ajenos a la voluntad de los contratantes.
Las condiciones de entrega del inmueble se reflejan en el cuerpo del contrato, y es habitual y procedente, que toda condición especial quede perfectamente convenida y aclarada.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

INFORME O CERTIFICADO DE DOMINIO.

Es condición indispensable para la firma del boleto de compraventa y/o la es-critura traslativa de dominio, que se encuentre despachado el informe de do-minio, que indica quién o quienes son titulares del inmueble, en qué porcentajes (si corresponde), y si posee gravámenes o restricciones de algún ti-po. Lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la pro-vincia donde se encuentra la propiedad (o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

INFORME O CERTIFICADO DE INHIBICIONES.

Obligatorio y emitido por el mismo organismo que el certificado de dominio, informa si el o los titulares de dominio poseen anotaciones que le impidan disponer del inmueble.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

EFECTOS DEL EMBARGO Y LA INHIBICIÓN

Si un bien se encuentra embargado se puede vender siempre y cuando el Comprador tome a su cargo el embargo existente, lo que implica que éste último conozca exactamente los importes y costas adeudados y asuma los riesgos y costos del mismo. En la mayoría de los casos el Comprador no asume ese riesgo, por lo cual el Vendedor deberá contar con el oficio judicial de levantamiento del embargo previo al acto escriturario.

En el caso de una persona inhibida, ésta no puede vender, salvo que cuente con el oficio judicial de levantamiento de la inhibición.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

ESTADO PARCELARIO Ó CÉDULA CATASTRAL.

Para las propiedades con superficie edificada sobre terreno propio (casas, quintas, etc.), chalets tipo dúplex ó departamentos que posean superficies descubiertas (no balcones), la Provincia de Buenos Aires exige como requisito previo a la escrituración, la intervención de un Agrimensor para realizar una mensura del inmueble a los efectos de cotejarla con los registros de la Dirección de Catastro, y si corresponde, efectuar los ajustes consecuentes en la valuación e impuesto inmobiliario del inmueble. Se debe tomar en cuenta al fijar el plazo de escrituración que la tramitación del estado parcelario tarda entre 15 y 20 días. El trámite es abonado por la parte Vendedora.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

ESCRIBANO INTERVINIENTE

Es uso y costumbre que el escribano sea designado por el Comprador, ya que es ésta parte la interesada en el perfeccionamiento de su futuro título de propiedad, y en consecuencia es la parte que abona los honorarios. Es excepción a esta regla, el caso de ventas con hipoteca, propiedades nuevas sometidas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, ó barrios cerrados y/o loteos.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

GASTOS DE ESCRITURACIÓN

El impuesto fiscal a la venta (su alícuota depende de cada estado provincial) es abonado por mitades entre las partes. Los honorarios del escribano, como se indicó anteriormente son abonados por el Comprador, y los gastos de tra-mitación e inscripción se adjudican a las partes según usos y costumbres: los previos a la escritura los abona el Vendedor y los posteriores los paga el Comprador. Siempre es conveniente solicitar una factura pro forma a la escribanía interviniente con anterioridad a la escritura, para evitar sorpresas y malos entendidos.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS DEL INMUEBLE

Los inmuebles se venden con sus impuestos y tasas y expensas comunes (si corresponde) pagos hasta el día de la escritura y posesión.
 Cuando en la compraventa se haya pactado la posesión antes de la escritura, el Comprador tomará a su cargo los mismos a partir de la entrega de la posesión, así como los servicios que al inmueble se prestan.
El estado de las posibles deudas de impuestos y tasas que gravan un inmueble es verificado por informes que pide el Escribano interviniente antes de la escritura, quien retendrá a la parte Vendedora aquéllas sumas que pudieran estar impagas.
En inmuebles en Propiedad Horizontal, las expensas comunes tienen igual tratamiento que los impuestos, y el informe de deuda que solicita el Escribano al Administrador, debe consignar además si el Consorcio posee demandas ju-diciales en curso.
Con los servicios se sigue un criterio similar, pero no es una obligación formal del Escribano verificar la ausencia de deudas, aunque la mayoría de los profesionales colabora con las partes para que todos los servicios queden al día en el acto de la escritura y/o posesión.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

PLANOS APROBADOS

Resulta muy importante para las partes, conocer el estado de los planos aprobados del inmueble y especialmente su correspondencia con la construcción efectivamente construida.
Para el Vendedor, verificar que los mismos reflejen la realidad significa evitar posibles problemas posteriores, inclusive alguna acción legal en su contra por parte del Comprador, aún después de efectuada la escritura en caso de irregularidades en los Planos de Obra.
En igual sentido el Comprador debe cotejar los mismos, para evitar hacerse cargo de un problema futuro, el día que quiera vender el bien.
Se debe tomar en cuenta que en casos de inmuebles sometidos al Régimen de la ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), especialmente en casas tipo “PH”, ó dúplex, la modificación y/o adecuación de los Planos de Obra deben contar con el acuerdo y la  firma expresa de los demás copropietarios.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

RÉGIMEN DE BIEN DE FAMILIA

El régimen de Bien de Familia, instituido por la ley 14.394 y modificatorias, tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar a la propiedad de una posible ejecución. Esto significa que una propiedad inscripta como Bien de Familia puede ser embargada pero no eje-cutada por deudas cuyo origen sea posterior a su inscripción como tal, excep-tuándose de esta regla las deudas propias del inmueble (expensas comunes e impuesto ABL) las cuales pueden ser ejecutadas en cualquier ocasión.
El trámite puede ser realizado por el titular de dominio en el Registro de la Propiedad respectivo, sin necesidad de asistencia profesional externa, y es  es gratuito por disposición legal.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

DERECHO DE USUFRUCTO

El usufructo, legislado en el artículo 2807 del Código Civil, es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
Es utilizado para los casos de donaciones en las que el donante, se queda con el derecho de usufructo (usualmente de carácter vitalicio) del bien, pero trasmite la titularidad de dominio al donatario: la nuda propiedad.
Los titulares de dominio y/o donatarios pueden vender el bien, pero el derecho de usufructo trasciende la venta, es decir que se mantiene inalterable y sólo puede ser cancelado por los usufructuarios.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES

ADQUIRIR UN BIEN DE UNA SUCESIÓN

En los casos en que el titular de dominio hubiere fallecido, sus sucesores podrán vender el inmueble, una vez que hayan terminado la tramitación de la sucesión y el juez declara como herederos a éstos (declaratoria de herederos) y ordena tal inscripción a su nombre.
Es necesario aclarar que sin declaratoria de herederos, los sucesores no podrán vender, ya que no están legitimados como tales conforme a derecho.
Es habitual que el procedimiento de inscripción se tramite por “Tracto Abreviado” cuando existen ya los Compradores del inmueble, que significa realizar la inscripción en el Registro de la persona fallecida a el ó los nuevos Compradores, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

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